Идеи и советы по ведению бизнеса, бизнес-идеи

Агентства недвижимости как организовать компанию структура. Международные агентства недвижимости. Видео об организации офиса агентства недвижимости

О чем должен знать начинающий риэлтор? Какие инвестиции в бизнес потребуются на старте и когда они окупятся? Как сформировать клиентскую базу? Чем занимается агентство недвижимости и кто такие риэлторы? Ответы на эти вопросы вы найдете в статье.

Какие подводные камни ждут новоиспеченного риэлтора? Какова сумма первоначальных затрат и срок окупаемости? Как приобрести и расширить клиентскую базу? Советы для новичка в риэлторском бизнесе читайте ниже.

Воспользовавшись этим, анонимные снукеры с масками и постоянно меняя имена, публикуют предложения с украденными картинками, привлекательным описанием и нереалистичной низкой ценой. Цель состоит в том, чтобы заработать деньги на спине с непослушным мошенничеством.

Как вы узнаете поддельное объявление? Нет 100% -ного метода для выявления обманчивого предложения, и есть реальные предложения с привлекательными параметрами. Вот несколько советов, чтобы уменьшить вероятность обмана. «Крючки» имеют красивые картины, заманчивую цену и краткое описание, которое не дает конкретных подробностей. Часто такие объявления заканчиваются «просмотрами только для местных клиентов или конечных пользователей». Точный адрес агентства не указан или указан только номер улицы. Нет веб-сайта компании, где вы можете узнать больше о компании, брокере и мнениях своих клиентов.

Кто такой риэлтор и чем занимается агентство недвижимости

Слово риэлтор (realtor) заимствовано из английского языка и произошло оно от понятия realty, что означает недвижимость. На русский язык оно переводится как «управляющий, работающий с недвижимостью».

В рамках этой специализации данный термин понимается как менеджер по работе с недвижимостью. Собственно, – это посредник между продавцом и покупателем, арендодателем (владельцем площади) и арендатором, в задачи которого входит найти самую выгодную комбинацию для своего клиента в зависимости от его потребностей.

При вызове этого объявления они иногда не забирают вас. Через некоторое время они перезвонили вам с другого номера, полагаясь на то, что вы не помните, какое предложение вы заинтересованы, и предложите вам похожие. В разговоре с человеком вы понимаете, что: предложение больше не актуально; дается только на несколько месяцев; только что был посвящен; вы не отвечаете требованиям арендодателя; продается в то же время, что и предоставление; нет Закона 16; в собственности есть проблемы; они хотят, чтобы вы сделали несколько арендных ставок заранее; теперь невозможно провести опросы и любые другие трюки.

В зависимости от вида недвижимости, с которым работает риэлтор, различают и несколько специализаций в данной профессии. В первую очередь рынок подразделяется на первичный и вторичный рынки недвижимости, далее недвижимость делится на коммерческую и жилую. Риэлтор, работающий на любом из вышеперечисленных направлений рынка недвижимости, может совершать сделки либо по аренде, либо по передаче прав собственности на объект, т.е. продаже. Также существует специализация риэлторов, работающих исключительно с элитной или загородной недвижимостью.

Цель состоит в том, чтобы отказать вам в этом предложении и показать вам другое. Часто люди не понимают ловушку, в которой они столкнулись, и доверчиво принимают взгляды на другие свойства. Проблема в том, что вы можете попасть в руки людей с нулевой моралью, что нанесет серьезный вред вашим интересам.

Решение. Если вы решили напрямую обратиться к брокеру, вы готовы заплатить цену за услугу. Если да, спросите своих друзей о рекомендациях и качественном брокере. Если их нет, доверяйте проверенным именам с традициями и стандартами обслуживания. Вы потратите много времени в своем будущем доме, и для вас важно сделать лучшее предложение, поэтому разумно иметь личный и надежный посредник.

Специализация риэлторов позволяет улучшить качество работы. Однако несмотря на очевидную необходимость специализации риэлторов, в Казани она практикуется лишь в нескольких агентствах. Дело в том, что для большинства агентств нерентабельно содержать несколько специализированных отделов. В таких фирмах один риэлтор занимается всеми видами деятельности.

Возьмите 30 минут, чтобы встретиться с профессионалом, чтобы объяснить, что такое состояние рынка и процесс транзакции. Вы можете увидеть офис брокера, чтобы узнать больше о компании. Когда вы предлагаете предложение, задайте много вопросов о недвижимости, рынке и брокере.

Вот несколько примеров: вы лично видели недвижимость? Четко определите, каковы ваши требования и какие идеи подходят им. Попросите контракт с агентством, чтобы гарантировать ваши права. И последнее, но не менее важное: доверять своим инстинктам, тщательно подумать о том, с кем вы имеете дело, и быть бдительными. В противном случае вы рискуете оказаться запертым на крючке опытного тариката, который смотрит на ваши личные интересы, а вы - еще одна рыба в сети.

Пример агентства со специализированными отделами – «Авангард-Риэлт», который имеет отделы по вторичной, первичной, коммерческой недвижимости, по ипотеке, по зарубежной недвижимости и по межрегиональным сделкам. Директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович отмечает: «Здесь мы идем по московским стандартам. Специализация обеспечивает лучшее качество услуг. Мы уверены: за этим будущее».

Кто является посредником в сфере недвижимости? Брокер по недвижимости - это человек, который занимается брокерской продажей недвижимости. Это может быть классическая недвижимость или жилое жилье. Брокер по недвижимости в Чешской Республике может стать любым, кто заинтересован в отрасли, которая имеет возраст и имеет чистую судимость.

Еще до того, как вы решите проскользнуть в мир реалий, вы должны осознать, как работает рынок недвижимости. Рыночный спрос на брокеры на недвижимость высок, но также требует высокой рабочей нагрузки. Чтобы начать гладко, вы можете пройти курс обучения недвижимости, где вы познакомитесь с рынком недвижимости и другой важной информацией. Вы также должны научиться правильно определять цену собственности, как планировать мероприятия в течение дня.

Кроме выбора специализации, риэлтор сам решает, как организовать свою деятельность: либо он может состоять в штате агентства по недвижимости, либо работать самостоятельно, формируя свои базы данных по объектам, размещая рекламу о своих услугах в специализированных .

Риэлторы-одиночки: кому легче?

Как правило, риэлторы-одиночки – «выходцы» из агентств, набравшие достаточную клиентскую базу для самостоятельного существования. Они работают только на себя, то есть получают полную сумму выручки от сделки, не делясь с агентством. Среди одиночек встречаются как реальные профессионалы, так и профаны, ожидающие легких денег.

Установление торговли важно

Прежде чем начать заниматься бизнесом в качестве брокера по недвижимости, вам необходимо установить торговую лицензию. Вам понадобится заполненная форма, которую вы можете получить в Интернете или непосредственно в офисе лицензирования. Деятельность посредника по недвижимости и управления недвижимостью, согласно закону, относится к свободной торговле, поэтому вам не нужно иметь какую-либо профессиональную квалификацию или образование. Вы также можете заплатить административный сбор в размере 000 чешских крон, после чего вы можете начать посвящать свою новую работу.

Вопрос о том, кому легче и выгоднее работать, сотруднику агентства или самостоятельному риэлтору, сложный. Директор “Регионального агентства недвижимости – Казань» Галиуллина Гульназ Раифовна отвечает на него следующим образом: «Многие опытные риэлторы уходят из агентств и начинают самостоятельную деятельность.

Одиночка работает только на себя, то есть получает полную прибыль, в то время как в агентстве ему достается 30-50% от сделки. Однако чаще всего без поддержки агентства такие риэлторы работают недолго. Дело в том, что работать в одиночку очень трудно. Ведь агентство обеспечивает постоянный заработок, а также содержит необходимую материальную базу.

Как начать бизнес в качестве брокера по недвижимости

В начале, конечно, необходимо иметь некоторые комнаты, где клиенты смогут посетить вас. Это также зависит от того, создаете ли вы собственное агентство недвижимости, работаете в существующем агентстве недвижимости или работаете в офисе как франчайзи. В принципе, все, что вы можете сделать, чтобы держать своих потенциальных клиентов в уме.

Затем просто начните искать правильные контакты, чтобы помочь вам получить недвижимость. Идеально спросить членов семьи, друзей, знакомых, а также проверить Интернет. Многие владельцы недвижимости ищут себя, но вы можете предложить им услуги, которые экономят много времени и забот.

Есть и такая проблема. Бывают неблагонадежные клиенты, из-за которых риэлтор может потерять крупную сумму и много нервов. Например, такая ситуация: сделка уже начала оформляться, продавцу внесен задаток, и тут клиент неожиданно от нее отказывается. Продавец не возвращает задаток, возникают проблемы. А риэлтор, потратив столько сил, не получает ни копейки за несвершенную сделку. Агентство всегда поддерживает своих сотрудников и в таких случаях. Судя по моему опыту, примерно через полгода многие риэлторы-одиночки возвращаются обратно в агентство». Впрочем, довольно много успешных риэлторов-одиночек. Поэтому этот вопрос не может быть решен однозначно.

Система недвижимости - программное обеспечение, которое экономит ваше драгоценное время

Чтобы не быть в вашей собственной администрации, есть система, которая упрощает вашу работу. Он может искать новые объявления, экспортировать ваши данные на самые посещаемые серверы объявлений, обрабатывать документы, вести календарь и, конечно же, имеет много других полезных функций, а также прост в использовании. Вы также можете получить бесплатные веб-страницы для добавления к своему изображению.

По предварительным данным, опубликованным на прошлой неделе Чешским статистическим управлением, экономика составляет минус 3, 4 процента. Хотя это общий бизнес-цикл, некоторые из них предупреждают о тревоге. Другие снова видят шанс начать свой бизнес. Это также относится к агентствам недвижимости.

Сколько получает риэлтор, работающий в агентстве недвижимости

Зарплата риэлтора исчисляется в процентах от суммы сделки. А сделки бывают разные. К примеру, риэлтор получает от 30 до 50% от сделки продажи (проценты в зависимости от сложности проводимой сделки).

Если это сделка аренды жилья, то здесь, как правило, идет вознаграждение риэлтору в размере стоимости аренды за месяц. Таким образом, если сделка купли-продажи жилья приносит агентству, к примеру, 52 000 руб., риэлтор условно получит 20 000-25 000 руб. При осуществлении сделки аренды квартиры стоимостью 7 500 в месяц риэлтор получит 2 000–3 000 руб.. Хотя такой объем сделок, по свидетельству агентств недвижимости, практически нереален. Он возможен для риэлтора с большим стажем работы.

Как рынок недвижимости стоит перед лицом экономического кризиса? Если мы возьмем его с точки зрения недвижимости, цены, конечно, упадут. Мы очень близки к тому моменту, когда рынок становится чрезвычайно интересным для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость. Мы не классический рынок сообщества. Люди всегда должны жить, они всегда будут заинтересованы в жилье, потому что, даже если у них будет крыша над головой, они будут заинтересованы в том, как жить лучше. С другой стороны, рынок меняется, только если есть лучшая возможность для тех, кто хочет продать, или лучшая возможность для тех, кто хочет купить недвижимость.

Впрочем, этот заработок нестабилен. Труд риэлтора напоминает труд менеджера по продажам: здесь многое зависит от психологических качеств работника и от везения.

Схема работы агентства недвижимости

Начинающему агентству необходимо набрать приличную клиентскую базу. Это возможно благодаря интенсивной рекламе. Схема работы такова. Клиент обращается в агентство за помощью. Если достигнута договоренность о работе, клиент заключает с агентством договор о проведении сделки.

Вы упомянули, что сегодня все должны жить. С другой стороны, банки ужесточили ипотечное кредитование в связи с экономическим кризисом. Вы заметили снижение интереса недвижимости, финансируемого ипотечным кредитом? Да, и это определенно связано с предоставлением ипотечных кредитов. Действительно, рынок ипотечного кредитования в последние годы вырос на треть в год, что является типичным перегретым рынком. Однако такой рост не может функционировать бесконечно. И в настоящее время мы регистрируем захватывающее возрождение.

Потому что, если вы посмотрите на любой другой рынок, он полностью занят. В то время как многие люди пытались работать на рынке недвижимости, и многие из них делают это в экспериментальной системе сегодня, что мало связано с качеством предоставляемых услуг. В Чехии с апреля.

Если ему требуется подобрать квартиру для покупки или аренды, то риэлтор выезжает с клиентом по городу, показывая варианты жилья. Если же клиенту нужна другая услуга, например приватизация жилья или продажа собственной недвижимости, то риэлтор занимается оформлением нужных документов. Хотя, как правило, клиенту требуется комплекс услуг.

Трудно было добраться до других конкурентов? Благодаря этому у него есть 40-летние ноу-хау и инструменты, которые не были де-факто выставлены конкурентам. Как это работает на практике? Вы знаете о каком-то соревновании, которое будет бороться за выживание?

Однако нет сомнений в том, что некоторые агенты по недвижимости имеют проблемы и имеют их. Неужели в это время для маленького бизнесмена выгодно? Не было лучшего времени для открытия агентства недвижимости. Как учит нас история всех кризисов, особенно на рынке недвижимости, тот, кто теперь решает открыть офис недвижимости и начать свой бизнес не более полугода, начнется, когда рынок снова начнет расти.

Например, подобрать квартиру-новостройку, оформить ее , а для внесения первоначального взноса продать собственное жилье. Такой процесс включает в себя множество процедур: подбор квартиры по ипотеке, сбор документов для ипотеки, регистрация сделки, сбор документов для продажи жилья и многое другое. Подобные сделки могут длиться несколько месяцев.

Он может перейти на более высокую долю рынка, чем если бы это было наоборот. И что бы вы рекомендовали тем предпринимателям, которые думают о бизнесе недвижимости? У небольшого агентства недвижимости нет возможности преуспеть под давлением больших сетей, поэтому он должен искать дополнительную и экстремальную роль на рынке, что для него уже нелегко. Информация о начальном спаде начала течь в течение прошлого года. С тех пор изменилась структура и поведение ваших клиентов?

На нас больше всего повлияла ситуация, на которую влияет поведение потребителей. Хуже всего ситуация, когда клиент не понимает текущую рыночную ситуацию и хотел бы продать ее по старой цене, которая уже не реалистична. И, как ни парадоксально, тот, кто хочет купить, уже хочет покупать по новой цене, с отражением растущей рецессии, которую продавец все еще не желает предоставлять. В конце концов, этот период уже закончился, и сейчас становится очень интересным покупать.

Почему риэлторский рынок переполнен агентствами недвижимости?

Считается, что риэлторский бизнес – легкая нажива. Рынок предложений наполнен, город активно застраивается, продавцов-застройщиков становится все больше и больше. Вот и кажется начинающим риэлторам, что стоит открыть свое дело, и деньги потекут рекой. Большинство опрошенных нами агентств недвижимости уверяют, что на современном риэлторском рынке новичку придется очень нелегко. Почему? Давайте посмотрим, какой путь должен пройти начинающий владелец (учредитель) или директор агентства недвижимости от открытия фирмы с нуля до получения прибыли. Возьмем за исходную ситуацию следующее. Бизнесмен без опыта работы в риэлторской области желает открыть свое или .

Согласно некоторым оценкам, дно должно быть отражено во второй половине этого года. Если мы говорим о привлекательном рынке недвижимости, таком как Прага, какова цена этого региона? Для роскошных объектов, напротив, они неуклонно растут. Кризис не подписан на суше, например, для строительства домов в кадастре столицы Праги, потому что они будут интересны и в то же время срочно постоянно. Экономический кризис также подписывается на работу. У вас нехватка посредников по недвижимости, или вам нужно избавиться от некоторых из них?

Рынок недвижимости идет вразрез с показателями безработицы. Мы все еще ищем новые подкрепления, потому что действительно хорошие риэлторы - большой недостаток. Кто хочет честно вести бизнес, возможность работать в сфере недвижимости сейчас действительно огромна. Это зависит от человека, у которого есть бизнес-талант и как он хочет работать.

Алгоритм открытия агентства недвижимости

Вопрос номер один: открыть свое детище или воспользоваться услугой франчайзинга? На этот счет опять-таки есть разные мнения. С одной стороны, готовый бренд, система и технологии работы – вроде как проторенная дорожка для удачливого бизнесмена.

С другой стороны, многих смущает информация о том, что франчайзинговые фирмы на рынке долго не живут. О причинах этого говорит директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович: «Есть официальные данные о том, что такие фирмы существуют максимум 2-3 года и затем распадаются. Я слышал, что многие покупатели франшиз жалуются на их качество: неразработанные, сырые технологии, которые на деле не работают. А ведь – дорогое удовольствие, и рисковать приличной суммой денег нет смысла.

С Максимой, миссис Сланска, мы встретились в прошлом году на Рождественском вечеринке в Пражском бизнес-клубе. Среди прочего, стекло стало говорить с Максимом и подумать о его продаже. Г-жа Сланска основала компанию 18 лет назад и сумела построить одного из самых успешных чешских риэлторов. Ее руководство довольно специфично, и поэтому было трудно найти кого-то, кто заменит его. Переговоры о покупке требовали, она длилась почти три четверти года. Максима очень сердечна для миссис Слански. В то же время, Внутренний институт был параллельным, поэтому мне пришлось согласиться с моими компаньонами, если мы хотели войти в бизнес недвижимости.

Видимо, «федералам» стало тесно на собственном рынке, и они решили развернуться в провинции. Пока что для них это выгодно. А о перспективах на будущее пока говорить сложно. Мы и сами предлагаем некий вид франчайзинга, но на условиях равноценных партнерских отношений. Это наиболее выгодная форма работы».

Итак, если вы решились на приобретение франшизы, необходимо накопить энную сумму. Важны: обмен опытом, взаимопомощь и совместное обсуждение проблем, принятие единых решений. – это шанс выйти из масштаба малого бизнеса, где все мы успешно работаем в сегмент среднего бизнеса. Начало 2007 года, уже четко обозначившее стагнацию рынка, привело к нам много претендентов на франчайзинг, некоторые из которых, реально оценив ситуацию, сделали выбор.

Несомненно, вашим основным конкурентным преимуществом можеет стать открытие и запуск Интернет портала, который даст толчок развитию всех агентств недвижимости, принесет новые технологии в работу риэлторов. Так же сейчас 70% всех междугородних сделок агенства«Эксперт» проходит с участием Интернет. Франчайзинг в сфере недвижимости – пока совершенно новое направление. Если вы рискнете быть первым – как говорится, флаг вам в руки!

Если вы решили открыть свое дело, надо понять очевидное: агентство недвижимости рентабельно открывать при следующих условиях:

  1. большой стартовый капитал;
  2. наличие ;
  3. наличие сторонних источников дохода.

Неплохо бы для начала оценить свое потенциальное место на рынке. Для этого можно провести специальное маркетинговое исследование. Удобнее всего будет обратиться в консалтинговую фирму, которая проведет все нужные исследования и даст вам ценные указания – вплоть до того, что и вовсе отговорит вас открывать свою фирму. Заказ маркетингового исследования обойдется в различную сумму в зависимости от сложности поставленной цели.

Например, компания в сфере маркетинговых исследований в качестве параметров анализа конкурентов рекомендует нацелиться на следующие:

  • Объем продаж (в натуральном и стоимостном выражении), совокупный по рынку недвижимости и отдельно по каждому из основных конкурентов;
  • Затраты на рекламу (рекламные бюджеты) основных конкурентов;
  • Структура бюджета по конкурентам (процентное соотношение в стоимостном выражении затрат на разные виды продвижения);
  • Места в Рейтингах (в том числе Интернетовских) основных конкурентов по данному рынку с указанием методики данного рейтинга;
  • Цены основных конкурентов по каждому сегменту – прайс-листы;
  • Система скидок конкурентов;
  • Процентное соотношение у каждого конкурента по услугам, предоставляемым в каждом сегменте (Например, 50% – загородная недвижимость, 30% – аренда нежилых, остальное – недорогие новостройки) (в натуральном и стоимостном выражении);
  • Планы компаний на данном рынке (в том числе инвестиционные);
  • Кадровые перестановки;
  • Офисные площади компаний-конкурентов (размер, расположение);
  • Соотношение потребителей физических и юридических лиц по каждому сегменту (у каждого конкурента);
  • Образцы рекламной и информационной продукции и способы ее распространения.

Многие из тех, кто открывает агентство недвижимости, сталкиваются с одной и той же ошибкой – понимание агентства как предприятия. Эта мысль у них сразу начинает доминировать над тем, что все-таки при этом создается бизнес, целью которого всегда является зарабатывание денег.

Они хотят нести добро сотрудникам, хотят сделать свое детище популярным, и при этом забывают одно – задача создания любого бизнеса: вложенные деньги должны работать и приносить владельцу доход. Поэтому вам совет: думайте о своих деньгах и о первоначальной цели. Опрошенные нами агентства недвижимости отмечают: конечно, можно обойтись по минимуму, то есть сэкономить буквально на всем: аренде помещения, рекламе и т. п. Мы возьмем пример масштабного открытия АН со всеми необходимыми составляющими. Поехали…

Пошаговая инструкция

1. Регистрация предприятия

Основатель фирмы может заняться регистрацией самостоятельно. Однако для занятого человека удобно будет воспользоваться услугами юридической фирмы, которая осуществит весь процесс оформления нового агентства. Тогда через неделю вы получите весь пакет документов:

  • свидетельство о регистрации фирмы,
  • постановку на учет в налоговых органах,
  • устав фирмы, в котором прописана вся деятельность работы агентства и др.

2. Разработка прайс-листа и образцов иных документов

О том, как установить размеры тарифов, рассказывает Андреева Елена, директор Сети Агентств Недвижимости «Эксперт»: «Если речь о конкурентных преимуществах, то прежде всего качество услуг и полное сопровождение сделки и клиента «от и до». Демпинговать ценами (сознательно их занижать гораздо ниже среднерыночных) не стоит, так как это вызывает мнение потребителей, что услуга легко осуществима, и не слишком увеличивает количество сделок, снижая норму прибыли и совокупную прибыль фирмы вообще.

Необходимо уметь объяснить клиенту сущность услуги, что она заключает в себе полный комплекс сопровождения и большую, почти круглосуточную работу риэлтора. Также нужно объяснить степень ответственности фирмы по сравнению с частным маклером, исходя из чего стоимость услуг фирмы и надежность выше. Цена должна быть среднерыночной при высоком качестве обслуживании. Если фирмы имеет особые возможности по обслуживанию, то цена может быть чуть выше».

3. Набор сотрудников

Конечно, наилучшим вариантом будет набор опытных риэлторов по знакомству. В нашем примере набор сотрудников прошел без привлечения рекламы. Если это невозможно, необходимо дать рекламу о наборе сотрудников в специализированные СМИ по работе и по недвижимости или на подобные сайты, либо обратиться за помощью в кадровое агентство.

Количество сотрудников зависит от желания и возможностей учредителя. Как предупреждают директора агентств недвижимости, здесь важно не количество, а качество. Один риэлтор со своей клиентской базой стоит нескольких работников без опыта. Кроме того, потребуется нанять по совместительству главного бухгалтера, кадровика, PR-менеджера, редактора (администратора) сайта, офис-менеджера, водителя с собственным авто, и, по возможности, юриста. Иногда в штате работают психологи.

Необходимо определить величину зарплаты каждого сотрудника. Обычно для риэлтора оклад не предусмотрен, особенно для сотрудника неопытного. Как уже было отмечено, его зарплата исчисляется в процентах от стоимости сделки. Хотя, исходя из требований трудового законодательства, предусматривающего постоянную заработную плату работника, некоторые агентства устанавливают оклад.

Чем тверже фирма стоит на ногах, тем меньший процент платит сотрудникам. Крупные организации могут позволить себе установить комиссионные в 30–50%, мелкие отдают агенту 50–70% от выручки по сделке. Существуют противоположные мнения о том, кого лучше брать на работу: опытных риэлторов или новичков. Преимущества опытных сотрудников очевидны: наработанная клиентская база, то есть относительно стабильный доход.

Однако есть мнение, что они повторяют и все предыдущие ошибки и просчеты. Причем львиная доля этих ошибок связана с юридической стороной деятельности агентства. По мнению некоторых агентств, именно поэтому с опытными риэлторами лучше не связываться. На самом деле, самая благоприятная почва для роста новой риэлторской конторы – это юридическое образование ее основателя. Причем образование качественное, а не то, которое можно получить в любом самом мелком и захудалом учебном заведении. Как известно, юристов у нас бесконечно много, а стоящих специалистов – единицы.

Если же вы чувствуете, что вам недостаточно знаний, не поскупитесь на обучающие курсы для себя и своих риэлторов. Если же подходящего образования нет – не расстраивайтесь, шансы на успех от этого не уменьшаются. Но в графу расходов придется включить зарплату для юриста, а хороший юрист, как известно, «стоит» недешево (примерно, 30-100 000 руб. в месяц).

Новоиспеченному директору АН будет полезно полистать сочинение Гарри Келлера, владельца самого крупного в Америке агентства недвижимости. Книга называется «Как стать миллионером, продавая недвижимость». Конечно, американский бизнес сильно отличается от нашего, однако у автора есть что взять на заметку.

4. Аренда офиса

Конечно, можно снять офис площадью 12 кв. м. в труднодоступном или промышленном районе, однако вряд ли это пойдет на пользу вашему бизнесу. Ведь многие клиенты, в первый раз попав в агентство, оценивают его по внешним признакам. По одежке встречают – при виде маленького тесного офиса с древней мебелью и отваливающимися обоями клиент может просто развернуться и уйти.

Говоря о тонкостях психологии клиента, директор АН «Мэлт» … отмечает парадокс: «С одной стороны, клиент судит об услугах агентства по презентабельности офиса и сотрудников. С другой стороны, увидев солидную отделку помещения, многие думают: «Значит, много сдерут»…». В любом случае, каждый уважающий себя деловой человек оформит свое рабочее место достойно и не ударит в грязь лицом.

5. Подача рекламы – крупный пункт затрат

Приличная наружная вывеска очень весома. Также можно подать рекламу в печатные и электронные СМИ, хотя большинство агентств предпочитают бесплатные объявления в газетах. Создание и обслуживание сайта.

6. Разнообразные расходы

Покупка офисного оборудования:

  • Офисная и другая мебель.
  • Компьютеры.
  • Сервер.
  • Программные продукты.
  • Покупка бухгалтерской программы.
  • Покупка кассового аппарата.
  • Покупка прочей оргтехники (принтер, факс, копир, сканер, фотоаппарат, видеокамера).
  • Установка городского телефона.
  • Мини-атс.
  • Интернет.
  • Прочие первоначальные расходы.

Уплата налогов – с фонда оплаты труда, с бизнеса, подоходный налог.

7. Страхование деятельности

В основном только крупные агентства недвижимости осуществляют страхование деятельности своей работы в страховой компании. По мнению многих агентств, для одного риэлтора 2-3 сделки в месяц – объем очень труднодостижимый. Проблема здесь заключается и в том, что многие виды сделок тянутся дольше одного месяца. Например, сделки по оформлению в собственность земли, наследства, сделки по приватизации и купле-продаже жилья по закону могут оформляться до полугода.

Срок окупаемости и зависят от уровня затрат, от планов и запросов собственников. Небольшая фирма может окупиться за несколько месяцев. Крупным могут потребоваться и годы.

Какие проблемы ждут начинающего владельца агентства недвижимости?

Как предупреждают новичков крупные агентства, войти в эту сферу бизнеса будет непросто. Трудности ждут как в борьбе за клиента на высококонкурентном рынке, так и со стороны властных структур. Комментарий от директора АН «Йорт» Журавлевой Дины Моисеевны, более 17 лет на казанском рынке: «Раньше оформить агентство недвижимости было гораздо труднее, чем сейчас. Мы начинали работать еще до приватизации и помним, сколько процедур необходимо было пройти начинающему АН. А теперь основать свою фирму может каждый, кому не лень.

Всем кажется, что стоит только открыть офис, дать рекламу, и деньги посыплются со всех сторон. Это, конечно, иллюзия. Сейчас много разнообразных частных предпринимателей и риэлторов-одиночек, и с каждым днем их становится все больше. Это плохо для потребителя, поскольку увеличивается число так называемых черных маклеров, и никто не застрахован от недобросовестного отношения. А такие риэлторы легко остаются безнаказанными.

Впрочем, раньше, когда не существовало Регпалаты, лазеек для недобросовестных риэлторов было намного больше. Случалось, что одна квартира продавалась несколько раз одновременно, а потом несколько владельцев разбирались с ситуацией. Сейчас такое недопустимо. Однако есть лазейки в оформлении участия в долевом строительстве».

Егоров Вячеслав Александрович, директор АН «Авангард-Риэлт» также отметил отношения с властными структурами как одну из крупных проблем начинающего агентства недвижимости: «В последнее время рынок стал жестче, очень много агентств открывается и уходит из борьбы. Ужесточен контроль со стороны государственных органов, в частности, налоговой службы. Это связано с развитием черного маклерства.

Есть такой тонкий момент: новому АН тяжело содержать официальный штат риэлторов, пока они не набрали достаточную клиентскую базу. Поэтому многие начинающие агентства работают «по-черному» и «по-серому», и налоговая служба может легко прикрыть такое агентство. А для эффективного развития риэлторский рынок должен быть максимально чистым».

Действительно, сейчас множество агентств существует за счет большой текучки кадров. Риэлторы приходят в агентство и уходят через месяц-два, не получив отдачи от работы, а фирма потихоньку нарабатывает клиентскую базу. Не стоит и говорить о том, насколько эта форма деятельности нечестна, да и в принципе неэффективна.

Как одну из сложных задач для новоиспеченного директора отмечают грамотный подбор коллектива. Как уже было отмечено, величина прибыли агентства напрямую зависит от опыта и таланта риэлтора. Агентству просто необходимы риэлторы-асы, иначе агентство, скорее всего, не будет получать прибыли в течение нескольких месяцев.

свернуть

Риэлторский бизнес представляет собой идеальный вариант для развития своего дела с нуля. Время всегда движется вперед, сегодня ежедневно открывается множество различных организаций и предприятий. Поэтому нередко возникает необходимость решения вопроса об аренде домов, квартир, коммерческой недвижимости, офисных помещений, складов и т. д.

Самостоятельно подыскивать подходящий объект недвижимости зачастую никто не может себе позволить из-за ограниченности по времени. Поэтому многие предпочитают обращаться в организации, предоставляющие информацию о предложениях на рынке недвижимости. Сегодня многим предпринимателям удалось открыть собственное риэлторское агентство, добиться успеха в бизнесе и предоставлять услуги своим клиентам на профессиональном уровне.

Поэтому многие желающие начать свое дело с нуля, интересуются, как открыть свою риэлторскую контору. Чтобы организовать работу нового предприятия, желательно ознакомиться с основным перечнем задач, которые придется решать начинающему бизнесмену.

Схема работы

Каждый предприниматель должен быть ознакомлен с основными принципами работы риэлторской конторы:

  • За услугами в агентство обращается клиент;
  • Между обратившимся человеком и организацией заключается договоренность;
  • Сотрудник риэлторской конторы подбирает перечень доступных объектов недвижимости, максимально соответствующих запросам заказчика;
  • Когда клиент определяется с предложением, между ним и владельцем помещения организовывается переговорный процесс;
  • На данном этапе в обязанности риэлтора входит сопровождение процедуры заключения сделки на всех ее этапах, а также помощь в оформлении необходимых документов;
  • После того как сделка заключена, все документы оформлены, заказчик расплачивается с конторой за предоставленные услуги.

Специализироваться только на одном типе предоставляемых услуг необязательно. Работа в разных направлениях одновременно будет намного эффективнее.

Начало предпринимательской деятельности

Желающим узнать о том, как открыть свое риэлторское агентство с нуля, предстоит разобраться с основными инструкциями, которым придется следовать в начале работы. Прежде всего, придется заняться поиском подходящей недвижимости. Информацию о продаже, сдаче в аренду, а также о покупке отдельных строительных объектов или помещений можно найти в различных источниках, доступных практически всем интересующимся.

Когда источники информации о доступных объектах недвижимости определены, агентство регистрируется в отделении налоговой инспекции по месту жительства или работы предприятия. Риэлторский бизнес не требует дополнительных лицензий и разрешений. Весь необходимый пакет документации можно получить в органах налоговой инспекции. После этого следует заняться подготовкой документации, подходящей для работы с клиентами и расписать стоимость услуг, предоставляемых организацией.

Чтобы начинающий предприниматель мог сделать это правильно, рекомендуется ознакомиться с ценами других организаций. При этом нужно понимать, что стратегия назначения максимально низких цен не всегда способствует привлечению нормальных клиентов. Невысокая стоимость услуг может вызвать сомнения в профессиональной подготовке сотрудников компании и повлиять на решение заказчика. Чтобы производить впечатление солидной фирмы, должна быть организована работа офиса.

Перечислим основные критерии подбора подходящего помещения:

  • Рекомендуется выбирать расположение как можно ближе к центру города;
  • Ремонт в офисе должен быть качественный;
  • Помещение для посетителей всегда должно быть достаточно уютным и комфортным;
  • На случай если клиент придет с ребенком, понадобится небольшая игровая площадка;
  • Офисное помещение должно быть оснащено необходимыми коммуникациями для работы оргтехники.

Создание собственной базы предложений на рынке недвижимости

Некоторые предприятия специализируются на сборе информации о различных объектах недвижимости. У них можно приобрести готовые базы данных или их демонстрационные версии. Договоренность на поставку баз данных с подобными организациями лучше всего заключать после проверки, при 80–90% достоверности предоставляемой информации.

Чтобы найти продавцов, многие рекомендуют распространение псевдообъявлений по поиску помещений для аренды или покупки. Практически каждый владелец объекта недвижимости соглашается занести информацию о своем предложении в базу данных организации, потому что за это не нужно ничего платить.

Лучшие позиции из всех собранных предложений размещаются в газетах.

Подбор персонала

Коллектив предприятия считается основой любого бизнеса. Как говорится: «кадры решают все». Чтобы агентство работало качественно, лучше стараться нанимать целеустремленных сотрудников с активной жизненной позицией, способных показывать хорошие результаты в данной сфере. При этом опыт работы с клиентами всегда будет играть немаловажное значение.

Профессиональный риэлтор должен разбираться в психологии человека и уметь находить подход к клиенту. С ним всегда должно быть комфортно в процессе общения. Рынок недвижимости обуславливает необходимость работы по конкретным специализациям:

  • Вторичный рынок, а также новостройки;
  • Недвижимость за границей;
  • Земельные участки;
  • Коммерческая, промышленная и жилая недвижимость;
  • Частные дома.

Распределение специалистов по отдельным областям дает возможность поднять их уровень профессиональной подготовки, но если агентство только начинает свою работу и еще не расширило достаточно список клиентов и базу предложений, такое распределение не будет приносить много пользы. Только крупные организации могут позволить себе создавать несколько отделов, где работают узкоспециализированные квалифицированные сотрудники. Предприниматель самостоятельно решает вопрос количества нанимаемых работников.

Кроме риэлторов, в каждой фирме должен работать PR-менеджер, водитель с автомобилем, бухгалтер, профессиональный юрист, офис-менеджер.

Финансовые расходы

Каждый риэлтор получает свою заработную плату от выработки. Их гонорары обычно составляют от 30 до 60% от каждой заключенной сделки. Работа офис-менеджеров, обслуживающего персонала и бухгалтеров должна оплачиваться фиксированной ставкой.

Обычные расходы:

  • Затраты на рекламу – 5000–10000 руб/мес;
  • Покупка программного обеспечения – 25000–35000 руб;
  • Стоимость оборудования – 50000–70000 руб;
  • Аренда офисного помещения – 13000–14000 руб.

Рентабельность определяется в зависимости от масштаба организации, размеров вложений, активности и уровня профессионализма риэлторов.

Реклама

Каждое агентство нужно правильно разрекламировать для успешного начала работы. Нужно привести описание всех предоставляемых услуг, указать свои контактные данные, расположение офиса, обратить внимание потенциальных заказчиков на профессионализм коллектива.

Когда окупаются вложения?

УПН советует риелторам устанавливать размер комиссии при проведении операций с коммерческими объектами недвижимости на уровне 3%, а с жилыми – 5%. По статистическим данным, полученным в результате опроса специалистов, в среднем агентство берет плату в размере 1000–3000 $ за реализацию квартиры.

Средняя ставка по операциям, назначаемая по разным городам, составляет примерно 2–3%. Продолжительность окупаемости, рентабельность предприятия всегда будет зависеть от количества финансовых затрат, планов собственников, а также их индивидуальных запросов.

Направление развития

Большая часть организаций, предоставляющих клиентам информацию о предложениях на рынке недвижимости, получает выручку с операций, 50–80% которых проводятся на вторичном рынке жилья. Риэлторское агентство сегодня не может много зарабатывать на коммерческой недвижимости. Доходы предприятий в этой области составляют примерно 5–30% всей выручки. Наиболее развитыми направлениями считается ипотека, аренда коммерческой недвижимости и жилых помещений.

Необходимое оборудование

Начинающее риэлторское агентство должно быть укомплектовано оборудованием, необходимым для работы. Предварительно нужно приобрести столы, стулья, а также мобильный и стационарный телефон, номера которых будут указаны на рекламных объявлениях. Для приема входящих звонков лучше иметь отдельную свободную линию, которую не будут занимать сотрудники при обзвоне заказчиков.

Наличие принтера, одного или нескольких компьютеров, факса, ксерокса в офисе обязательно.

Для удобства работы с базой данных нужно объединить в единую сеть всю имеющуюся в офисе цифровую технику.

Клиентская база

Всем, кто желает знать о том, как открыть риэлторскую контору, нужно найти способ привлечения новых клиентов и организации базы данных с их контактными данными. Причем для этого сегодня используются не только обыкновенные SEO-продвижения и рычаги, но и задействовать возможности для распространения информации, предоставляемые социальными сетями.

Можно создавать группы, посвященные конкретным населенным пунктам, собирать аудиторию и распространять информацию об услугах, которые предоставляет агентство. В основном стоимость найма специалистов, способных обеспечить эффективное продвижение, а также разработку и обслуживание сайта организации, составляет не более 1000$. Этой суммы будет вполне достаточно на первое время для старта и удержания места сайта в поисковых системах при соответствующем поисковом запросе.

Работа с клиентами

Персонал должен быть обучен работе с клиентами и придерживаться нескольких важных правил. Каждый сотрудник должен давать понять клиенту, что компания заботится о нем и приложит максимум усилий, чтобы предоставить ему то, ради чего он обратился в организацию. К тому же всегда необходимо следить за корректностью информации, предоставляемой заказчикам. Всегда должна быть обеспечена возможность организации переговоров заказчика с руководящим работником любого уровня.

Сотрудник риэлторской конторы обязан предоставить клиенту контактные данные руководителей предприятия или предоставить другую возможность связи с администрацией.