Идеи и советы по ведению бизнеса, бизнес-идеи

Налог на имущество физических лиц рассчитывают. Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

Знаете ли Вы, что…

С января 2016 года налог при продаже квартиры взимается с ее кадастровой стоимости . Точнее, с ее кадастровой стоимости , умноженной на коэффициент 0,7 . Но у этого правила есть нюансы. Дьявол, как всегда, кроется в мелочах. О чем тут речь - сейчас поясним.

Каждый Продавец квартиры обязан уплатить налог 13%-НДФЛ с полученного от продажи квартиры дохода, с учетом имущественных налоговых вычетов (на величину которых Продавец может уменьшить свой налогооблагаемый доход ).

Дело в том, что до 2016 года этот самый «полученный доход от продажи квартиры» считался от той суммы, которая была указана в качестве цены в Договоре купли-продажи (ДКП) . А с января 2016 года налоговики получили право исчислять НДФЛ при продаже квартиры с ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5, Откроется в новой вкладке.">ст.217.1 НК РФ ). Это свое право налоговики используют только в том случае, если цена договора ниже, чем кадастровая стоимость Х 0,7 . Если же цена договора выше, то налог возьмут именно с нее (то есть с той суммы, которая оказалась больше ).

Продавец, конечно, по-прежнему имеет право указывать любую цену в своем , но если размер полученного им дохода окажется меньше, чем , то налог (13%-НДФЛ ) ему все равно придется уплачивать именно от этой суммы - от 70% кадастровой стоимости квартиры .

При этом, возможность применения у Продавца сохраняется, и в некоторых случаях налог может быть сведен к нулю (подробнее о вычетах - см. по ссылке ).

Кадастровая стоимость квартиры для целей налогообложения берется по состоянию на 1 января того года, в котором происходит продажа квартиры. А в случае, если эта кадастровая стоимость для квартиры не определена , то положения данной статьи не применяются, и налог исчисляется по-прежнему с цены, указанной в договоре. Но таких случаев сейчас очень мало, а с годами, по мере проведения регулярных работ по кадастровому учету объектов недвижимости, таких случаев не будет вообще.

Кроме того, в пункте 6 той же статьи 217.1 НК РФ указана возможность для каждого субъекта РФ по своему усмотрению понижать коэффициент 0,7 для кадастровой оценки в целях налогообложения. Причем, отдельным законом субъекта РФ этот коэффициент может быть понижен вплоть до нуля как для всех, так и для отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимости.

Поэтому в разных субъектах России, перед тем как продавать квартиру, имеет смысл выяснить текущую ситуацию насчет местной величины коэффициента , применяемого к кадастровой стоимости квартиры для целей налогообложения при ее продаже. Такую информацию можно получить, например, в региональном Управлении Росреестра, филиале Кадастровой палаты Росреестра, или у местных консультантов.

Для каких квартир действует новое правило налогообложения?

Важный момент! Это законодательное новшество (учет кадастровой стоимости при исчислении налога с продажи квартиры ) применяется только для тех квартир, которые были приобретены в собственность после 1 января 2016 года . Об этом прямо говорится в Откроется в новой вкладке.">п.3, статьи 4 вводного закона №382-ФЗ от 29.11.2014.

Другими словами, если квартира была оформлена в собственность (приватизирована, унаследована, куплена, и т.п. ) до 2016 года, а продана после, то правило определения налога с продажи по кадастровой стоимости не применяется.

Стоит ли занижать цену в договоре купли-продажи квартиры?

Ранее многие Продавцы, пытаясь избежать уплаты налога с продажи квартиры , указывали в Договоре купли-продажи (ДКП) заниженную стоимость квартиры - в пределах 1 млн. рублей. Это давало им возможность использовать положенный по закону налоговый вычет в размере того же 1 млн. рублей, и таким образом «законно» избегать уплаты налога с продажи.

Такой трюк радовал Продавцов, но пугал Покупателей, так как в случае , Покупателю к возврату полагалась та самая «уменьшенная» сумма из договора, а не та, которую он реально заплатил.

Но налог с продажи квартиры обнуляется для Продавца и вполне легальным способом, без всяких трюков, после нескольких лет владения квартирой. Если, например, он ее ранее купил, то после 5 лет владения он может продавать ее без налога (Откроется в новой вкладке.">п.4, ст.217.1 НК РФ ). Если он получил ее в подарок, унаследовал или приватизировал, то он освобождается от налога с продажи уже после 3 лет владения (Откроется в новой вкладке.">п.3, ст.217.1 НК РФ).

Если же он продает квартиру, не дожидаясь этих сроков, то налог возникает, и легально уменьшить его можно только с помощью налоговых вычетов . Вот тут у Продавца и возникает соблазн занизить цену квартиры в Договоре купли-продажи , чтобы подогнать ее под размер вычета и ничего не платить в бюджет.

Такой соблазн останется у Продавцов до начала 2021 года (если квартира была прежде им куплена: 2016 год + 5 лет владения ), или до начала 2019 года (если квартира была им получена в подарок, унаследована или приватизирована: 2016 год + 3 года владения ). Покупателям надо иметь это в виду, и не поддаваться на подобный трюк с занижением цены в договоре купли-продажи недвижимости .

Этот вопрос теперь стал актуальным для всех продавцов квартир. Перед тем, как указывать реальную рыночную стоимость в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) , неплохо было бы знать, какая именно величина окажется налогооблагаемой базой - указанная в ДКП цена или кадастровая стоимость квартиры с коэффициентом 0,7 ?

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно на сайте Росреестра, в разделе «Сервисы» - «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: .

Такая информация является открытой и общедоступной, и предоставляется любому желающему, который может ввести в соответствующее поле точный адрес или кадастровый номер квартиры. Актуальные данные о стоимости предоставляются автоматически из базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН) .

Кадастровая оценка недвижимости - это не статичная величина, а периодически изменяемая. При проведении такой оценки стараются все больше исходить из рыночных параметров квартиры, поэтому кадастровая стоимость близка к реальной рыночной цене квартиры, и иногда даже может превосходить ее.

Если оказалось, что кадастровая стоимость квартиры существенно превосходит ее реальную рыночную стоимость (например, в 1,5 - 2 раза ) то владелец квартиры имеет право оспорить проведенную кадастровую оценку. Но в этом случае уже без специалистов (юристов и оценщиков ) не обойтись.

Для того, чтобы оспорить и снизить кадастровую стоимость своей квартиры, физлица могут обращаться как сразу в суд, так и попытаться решить этот вопрос во внесудебном порядке (а если не получится - тогда в суд ).

Для внесудебного решения нужно обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости . Такая комиссия работает при филиалах Росреестра в каждом субъекте РФ. Комиссия должна отреагировать в месячный срок - отказать заявителю или удовлетворить его просьбу.

Пытаться таким образом оспорить (снизить ) кадастровую стоимость квартиры имеет смысл только в том случае, если она превышает рыночную цену минимум на 35-40%. При меньших расхождениях в стоимости, комиссия вряд ли примет запрос к рассмотрению. Но владелец квартиры, опять же, может оспорить такой отказ в суде.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте « » (откроется во всплывающем окне ).

Но из этого правила есть исключения. Для некоторого имущества рассчитывать базу нужно отдельно. Законодатели перечисляют такие объекты в пункте 1 статьи 376 НК РФ. Компания определяет базу по налогу отдельно для имущества, которое:

Оценивается по кадастровой стоимости;

Расположено по местонахождению организации или по месту постановки на учет в инспекции (второе актуально для постоянного представительства иностранной компании);

Закреплено за обособленным подразделением, у которого есть отдельный баланс;

Расположено вне местонахождения организации;

Находится в составе Единой системы газоснабжения;

Облагается налогом на имущество по разным ставкам.

То же самое относится к имуществу, которое организация получила по договору простого или инвестиционного товарищества, доверительного управления или по концессионному соглашению (ст. 377-378.1 НК РФ).

Если вы рассчитываете налог по среднегодовой стоимости, то базу определяйте исходя из балансовой стоимости основных средств (п. 3 ст. 375 НК РФ). Механизм расчета базы приведен в пункте 4 статьи 376 НК РФ.

Для некоторых объектов компания определяет базу по налогу на основании кадастровой стоимости. Делать это нужно, если на балансе компании есть недвижимость, которая перечислена в пункте 1 статьи 378.2 НК РФ. По кадастровой стоимости налог рассчитывается для следующей недвижимости:

Административно-деловых и торговых центров и помещений в них;

Нежилых помещений, которые предназначены или фактически используются для размещения офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания;

Жилых домов и помещений, которые не учитываются на балансе компании в качестве основного средства;

Недвижимости иностранных организаций, которая не относится к деятельности постоянного представительства.

Условия, при которых отдельно стоящее нежилое здание, строение или сооружение признается административно-деловым или торговым центром, перечислены в пунктах 3 и 4 статьи 378.2 НК РФ. Законодатели выделяют два таких условия. Первое - здание находится на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования. Второе - объект предназначен или компания его фактически использует в целях деловой, административной, коммерческой деятельности или для размещения торговых точек, объектов общепита и/или бытового обслуживания. Это условие выполняется, если не менее 20 процентов площади здания предназначено или фактически используется для указанных целей.

На практике здание может быть одновременно и деловым, и торговым центром, поэтому законодатели дополнили статью 378 НК РФ пунктом 4.1. В норме разъяснены условия, при которых здание признается одновременно и административно-деловым, и торговым центром. Условия аналогичны тем, что законодатели перечисляют в пунктах 3 и 4 статьи 378.2 НК РФ. Единственное отличие - при расчете 20-процентного барьера нужно сложить площадь как офисной инфраструктуры, так и объектов торговли, общепита и бытового обслуживания.

Допустим, на балансе вашей компании есть объект недвижимости, по которому нужно платить налог с кадастровой стоимости. Сначала проверьте, включен ли объект в перечень недвижимости субъекта РФ. Перечень объектов недвижимости, по которым налоговую базу нужно рассчитывать по кадастровой стоимости, каждый субъект определяет самостоятельно и публикует на своем официальном сайте не позднее 1 января текущего года. На эту же дату Росреестр должен определить кадастровую стоимость вашего объекта.

Если вы не нашли объект в перечне субъекта или Росреестр не рассчитал стоимость имущества на 1 января, то налог за эту недвижимость нужно платить не с кадастровой, а с балансовой стоимости. Если, конечно, ваша компания на ОСНО. Ведь организации на спецрежимах платят налог только с кадастровой стоимости недвижимости.

Узнать данные о кадастровой оценке вашей недвижимости можно несколькими способами. Информация есть на сайте исполнительного органа, который утверждает и публикует результаты оценки недвижимости в вашем субъекте. Кроме того, эта информация есть на сайте Росреестра.

Данные о кадастровой стоимости объекта можно получить и в форме справки. Для этого подайте лично или направьте по почте в Росреестр запрос по форме из приложения № 2 к Порядку, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 27 февраля 2010 г. № 75. Это бесплатная услуга.

Итак, вы проверили - вашу недвижимость власти субъекта включили в перечень, и узнали ее кадастровую оценку в Росреестре. Кадастровая стоимость вашего объекта на 1 января отчетного периода и будет базой по налогу.

Но как быть, если компания владела объектом неполный год? Например, купила его в течение года. В этом случае налог рассчитайте только за те месяцы, в течение которых объект находился в собственности организации. Для этого его кадастровую стоимость умножьте на поправочный коэффициент (п. 5 ст. 382 НК РФ). С 2016 года его считают по новым правилам.

Пример. Как рассчитать налог с кадастровой стоимости недвижимости, если компания купила ее или продала в течение года Организация купила офисное здание 1 апреля 2016 года, а затем 28 сентября продала его. Кадастровая стоимость объекта на 1 января 2016 года - 2 100 000 руб. Ставка по налогу на имущество - 2,2 процента. В этом случае коэффициент, на который нужно скорректировать базу по налогу, составит 0,5 (6: 12). В расчет коэффициента включаются как апрель, так и сентябрь, так как в эти месяцы компания владела объектом более 15 дней. Налог на имущество, который компания заплатит за отчетный период, - 23 100 руб. (2 100 000 руб. × 0,5 × 2,2%).

Иногда кадастровая стоимость имущества может измениться в течение года. Обычно это не влияет на сумму налога за отчетный период. Ведь в расчет берется оценка на 1 января отчетного года. Но из этого правила есть два исключения. Первое - оценка изменяется из-за исправления ошибки, допущенной Росреестром. Второе - если компания подала заявление о пересмотре кадастровой оценки объекта. И суд или соответствующая комиссия приняли решение об изменении стоимости недвижимости. В этих случаях налог придется пересчитать. Подробная информация на схеме ниже.

Как рассчитать налог, если кадастровая стоимость объекта изменилась в течение года

В Москве и области много коммерческой недвижимости попало под налог, рассчитываемый из кадастровой стоимости. Чтобы снизить налог на недвижимость, некоторые компании оспаривают кадастровую стоимость. Как снизить налог на недвижимость >>

По какой ставке платить налог

Ставку по налогу на имущество устанавливают региональные власти. В их праве предусмотреть единую или дифференцированную ставку для разных категорий имущества и налогоплательщиков. Региональные ставки не могут превышать максимальные значения, которые определили законодатели в статье 380 НК РФ.

Если власти субъекта не определили налоговые ставки, компания рассчитывает налог по максимальным ставкам, указанным в Налоговом кодексе.

Максимальные ставки налога на имущество

Налог на имущество в Москве

Ставка налога на имущество в Москве - 2,2%. Но для имущества, налог по которому платят по кадастровой стоимости, ставка составляет:

1,3 процента - в 2016 году;

1,4 процента - в 2017 году;

1,5 процента - в 2018 году.

Ее можно применить с коэффициентом 0,1 для нежилых помещений, если они одновременно удовлетворяют следующим условиям:

1) расположены в зданиях, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость;

2) используются для размещения объектов общественного питания, объектов розничной торговли, бытового обслуживания, для осуществления банковских операций по обслуживанию физических лиц, туристской деятельности, деятельности в области исполнительских искусств, деятельности музеев, коммерческих художественных галерей, деятельности в области демонстрации кинофильмов;

3) расположены на цокольном, первом или втором этажах зданий, примыкающих к пешеходным зонам общегородского значения или к улицам с интенсивным пешеходным движением. Перечень таких зон и улиц утверждает Правительство Москвы.

Имущество, по которому в Москве налог платят исходя из кадастровой стоимости :

1. Административно-деловые и торговые центры или комплексы и помещения в них общей площадью свыше 3000 кв. м. (исключение - помещения в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений). При условии, что данные объекты, за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых размещение: - офисных зданий делового, административного назначения (кроме зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов); - коммерческого назначения; - торговых объектов; - объектов общественного питания, бытового обслуживания.

2. Отдельно стоящие нежилые здания строения, сооружения общей площадью более 2000 кв. м и помещения в них, которые предназначены для размещения объектов делового, административного или коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания, бытового обслуживания или фактически используются для этих целей.

3. Недвижимость иностранных организаций, которые не имеют в России постоянных представительств или не используют это имущество в деятельности постоянных представительств.

4. Нежилые помещения в многоквартирных домах, фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и объектов бытового обслуживания, если общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме превышает 3000 кв. м

5. Жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств, по истечении двух лет со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету.

Заплатить налог на имущество в Москве нужно до 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. А перечислить авансы - не позднее 30 календарных дней после окончания I квартала, полугодия, 9 месяцев.

Льготы по налогу перечислены в статьях 4 и 4.1 Закона № 64.

Согласно новому порядку расчета налога на имущество по кадастровой стоимости к объектам налогообложения относятся следующие виды имущества:

Если у физического лица имеется в собственности один из указанных объектов, ему надлежит платить налог на имущество по кадастровой стоимости. Обязательства по вещным правам не распространяется на общий фонд имущества многоквартирного дома.

Уплата обязательных сборов за прошедший год осуществляется на основании данных, представленных ИФНС в соответствующем уведомлении. Перечислить налог на недвижимость по назначению следует до 1 декабря.

Как посчитать размер налога для физических лиц

Принцип налогообложения по кадастровой стоимости состоит в дифференцированном подходе к применению ставок налога. Определяющим фактором расчета является стоимость конкретного объекта, на который происходит начисление. С 2017 года применяются следующие ставки:

  • 0,1 процента по объектам, кадастровая стоимость которых не более 10000000 рублей;
  • 0,15 процента для объектов стоимость свыше 10000000 рублей, но не более 20000000 рублей;
  • 0,2 процента – ставка, применяемая к объектам, по которым в кадастре указана стоимость в диапазоне от 20 до 50 млн. рублей;
  • 0,3 процента – самая высокая ставка на лога для жилых помещений, которые стоят более 50 млн. рублей.

С 2016 и последующие годы для Москвы устанавливается ставка налога 2% для юридических лиц.

Налоговая ставка по инвентарной стоимости жилья

Если сравнивать новые размеры налога от кадастровой стоимости жилых объектов с нормами от инвентарной стоимости, последние значения оказываются много выше. Для более плавного перехода на новые правила расчета ставки налога предполагается применение поправочных коэффициентов к рассчитанной сумме сбора:

  • 0,2 для 2015 года;
  • 0,4 для налогов за 2016 год;
  • 0,6 для 2017 года;
  • В 2018 году будет действовать поправочный коэффициент 0,8. Корректировки планируется упразднить в 2019 году.

Налоговый режим для юридических лиц в 2017 году

На сайте ИФНС можно посмотреть список регионов, которые подпадают под действие изменений в действующее налоговое право. В своих рассуждениях законодатель исходит из региональных статических данных (уровень жизни). Так, в Постановлении Москвы 700-ПП от 2014 года в перечень налогооблагаемых объектов включены следующие виды имущества:

  • Нежилые здания без предъявления требований к размеру площади, на которых разрешается размещать офисы, торговые объекты или центры бытового обслуживания;
  • Здания нежилые, площадь которых занимает более 1000 м2;
  • Помещения нежилого фонда, расположенные в жилых домах, при этом их площадь не превышает 3000 м2;
  • Объекты, которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов;
  • Объекты, которые включены в перечень пешеходных зон.

Видео: Сколько будем платить новый налог на имущество?

Льготы и вычеты по налогообложению имущества

Увеличение налоговой нагрузки всегда сопровождается предоставлением льгот отдельным категориям физических лиц и организациям. С исчерпывающим перечнем льготников можно ознакомиться в статье. В категорию входят участники боевых действий, герои Советского Союза и РФ, инвалиды и пенсионеры.